Подписаться на новости

СтройСмета.Ру - это составление смет для определения стоимости строительства по ТЕР, ФЕР, ГЭСН на всех стадиях проектирования (предпроектные предложения - ПП, проект - П, рабочая документация РД), в соответствии с МДС, СНиП и ГОСТ, что поможет Вам точно составить бизнес план и верно вложить инвестиции.
Главная|Статьи|Укрупненка (часть 4.1)
Версия для печати

Укрупненка (часть 4.1)

(продолжение, начало см. в № 3 и № 4 за 2009 г. и в № 1 за 2010 г.)

В предыдущих номерах журнала были рассмотрены три вида укрупненных сметных нормативов:
- Прейскуранты;
- Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);
- Прейскурантные цены на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ).
Следующий вид укрупненки - показатели стоимости строительства объектов-аналогов.

   

Может возникнуть вопрос, - а какова правовая основа для того, чтобы аналоговую стоимость тех или иных объектов считать основой для определения сметной стоимости других объектов. Можно ли так поступать?

   

Разумеется можно. И практическое применение стоимости строительства построенных ранее объектов в качестве основы для составления сметных расчетов на строительство новых, таких же, аналогичных объектов исчисляется не годами, а десятилетиями, и правомерность подобных действий оговорена в методических документах, в основном из них - в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, принятой и введенной в действие 9 марта 2004 г. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 г. № 15/1.

    

В п. 2.3 упомянутой Методики, в перечне укрупненных сметных нормативов в числе прочих приводятся и «показатели по объектам-аналогам».

   

Из изложенного не трудно сделать вывод, что определение сметной стоимости строительства объектов на предпроектной стадии на основе показателей объектов-аналогов правомерно. Более того, определение стоимости строительства на предпроектной стадии на основе аналоговой стоимости существовало и в прежние времена, и практика применения этого метода при определении сметной стоимости строительства на пред¬проектной стадии подтвердила целесообразность его применения.

   

Работая в 80-е годы в Главзапстрое руководителем сметно-договорной службы, сначала отдела, затем управления, я неоднократно принимал участие в решении вопросов определения договорной сметной стоимости на предпроектной стадии, в том числе на основе объектов-аналогов. Сама жизнь заставляла идти этим путем. Опыт тех лет помогает и в настоящее время правильно подходить к решению непростых вопросов, связанных с определением сметной стоимости строительства объектов на предпроектной стадии.

 

При согласовании договорной цены на предпроектной стадии (ТЭО, ТЭР) зачастую отпадает необходимость в разработке проекта (рабочего проекта) и появляется возможность приступить непосредственно к разработке рабочих чертежей (при этом в составе ТЭО или ТЭР должны быть согласования всех инспектирующих организаций). При схеме «ТЭО - рабочие чертежи» предполагается существенное сокращение сроков инвестиционного процесса за счет исключения времени, необходимого для разработки проекта (рабочего проекта).

 

Каков же порядок определения сметной стоимости строительства на предпроектной стадии на основе аналоговой стоимости?

   

Ни в коем случае не следует определять сметную стоимость на основе аналоговой стоимости по стройке в целом. Как правило, протяженность сетей различная, диаметры труб, мощность электрического кабеля тоже отличаются, в результате, ничего кроме путаницы это не дает. То же самое и с вертикальной планировкой. На одних объектах необходимо подвезти грунт, так как грунта не достаточно, на других, наоборот, имеются излишки грунта, его куда-то надо вывозить. Расстояние перевозки грунта, как при подвозке, так и при отвозке, также могут быть различными и довольно существенно, — все это довольно сильно повлияет на искажение сметной стоимости. В одном случае это может повлиять на необоснованное увеличение сметной стоимости, в другом - на необоснованное занижение ее, - и в том и в другом случае это плохо, нам ведь нужна не завышенная и не заниженная сметная стоимость, а сметная стоимость, максимально близкая к достоверной.

    

Аналогичная ситуация и с определением стоимости работ по благоустройству. И здесь вопрос заключается не только и не столько в том, что размеры площадки под строительство на разных объектах могут быть различными, различными могут быть и проектные решения по благоустройству. В одних случаях они более дорогие, предполагаю, применение ценных пород камня - гранита, мрамора, в других они попроще, в третьих - совсем простые, так сказать, упрощенные решения по благоустройству, ограничивающиеся только подъездами к зданиям.

    

Кстати, о зданиях. Их ведь тоже может быть несколько, т. е. более одного. Не случайно в сводном сметном расчете имеется глава 3 «Объекты подсобного и обслуживающего назначения». И, хотя, такие объекты могут иметь место и в аналоговой стройке, и в проектируемой, - параметры объектов, их основные архитектурно-планировочные и конструктивные решения могут отличаться, и в реальной действительности так оно и бывает - они практически всегда отличаются.

   

То же самое имеет место и с основными объектами строительства, стоимость которых включается в главу 2 сводных сметных расчетов «Основные объекты». Даже при том, что какой-то один из них, даже самый основной из основных, может подходить в качестве объекта-аналога, более того, полностью подходит, - это вовсе не означает, что такая же ситуация складывается с остальными объектами, попадающими под перечень основных. Еще в большей степени отличия могут иметь место при определении затрат, включаемых в главу 1 сводного сметного расчета, там затраты будут отличаться практически всегда.

   

Также практически всегда будут отличаться затраты, включаемые в главу 9 сводных сметных расчетов «Прочие работы и затраты». В одних случаях потребуется организовать перевозку рабочих на стройку, в других случаях надо будет направлять их в командировку, в третьих - вообще придется организовывать работу вахтовым методом, в других случаях надо будет организовывать спутниковую связь и доставку части материалов и оборудования вертолетами и т. д. И нельзя механически переносить стоимость тех или иных затрат из одного сметного расчета в другой только по тому, что основной объект принят за аналог.

 

То же самое и со стоимостью проектных работ, ее надо определять отдельно.

 

Что же делать? Ответ простой - на каждый объект строительства искать свой аналог, а размеры, включаемые в главы:

I - «Подготовка территории строительства»,
8 - «Временные здания и сооружения»,
9 - «Прочие работы и затраты»,
10 - «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося пред-
приятия»,
II - «Подготовка эксплуатационных кадров (при необходимости)»,
12 - «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» следует определять на основе отдельных сметных расчетов.

   

Несмотря на краткость приводимых в ТЭО материалов, обычно их бывает достаточно для рассмотрения и проверки сметных расчетов. Здесь и основные строительные решения, как объемно-планировочные, так и конструктивные, и технологические решения со всеми необходимыми обоснованиями, что при проверке сметной стоимости может оказаться полезным вспомогательным материалом. Тут же приводятся и основные решения по организации строительного производства по генеральному плану и т. д. Правда, в составе ТЭО отсутствуют материалы инженерно-геологических изысканий, но, поскольку, к периоду разработки технико-экономических обоснований выбор площадки для строительства завершен, можно при строительстве в городах и других населенных пунктах попытаться определить инженерно-геологические характеристики участка строительства по соседним стройплощадкам, где имеются материалы инженерно-геологических изысканий или характеристика грунтовых условий известна по недавно осуществлявшемуся строительству. Работники проектных организаций не возражают против такого метода определения гидрогеологических условий строительства.

   

Совсем иная картина получается, когда строительство объекта в ТЭО (ТЭР) предполагается совершенно на новом месте и материалы инженерно-геологических изысканий отсутствуют. Без этих материалов возможны ошибки, существенно влияющие на сметную стоимость строительства как в ту, так и в другую сторону. В таких случаях в составе ТЭО (ТЭР) необходимы материалы инженерно-геологических изысканий, а так же другая дополнительная информация, содействующая правильному определению сметной стоимости.

   

К такой дополнительной информации могут относиться: материалы инженерно-геологических изысканий по площадке строительства (выполняемых укрупненно на стадии ТЭО); документация по карьерам грунта, а также месту свалки непригодного грунта; документация по вертикальной планировке территории; отраслевые прейскуранты и укрупненные показатели сметной стоимости; паспорта объектов-аналогов с расшифровкой стоимостей по видам работ (в случае определения сметной стоимости по аналогам); расчеты территориальных поправочных коэффициентов к сметной стоимости строительно-монтажных работ; другие материалы, обосновывающие достоверное определение расчетной стоимости строительства на стадии ТЭО и ТЭР, необходимые подрядной организации.

   

Очень важно также иметь на стадии рассмотрения расчетной стоимости строительства к ТЭО или ТЭР все согласования инспектирующих организаций или хотя бы их исходных данных для разработки ТЭО и ТЭР, поскольку в этих материалах содержится в виде тех или иных условий много полезной информации.

   

Если, к примеру, в исходных данных инспекции пожарного надзора предлагается при разработке технико-экономического расчета предусмотреть пожарное депо на 6 автомашин, а в расчетной стоимости строительства к ТЭР учтена стоимость пожарного депо на 2 автомашины, необходимо потребовать устранить это несоответствие и либо пересогласовать условия пожарной инспекции, либо откорректировать сметную документацию.

   

Там же, в исходных данных, можно найти точки подключения тех или иных инженерных сетей и условия, на которых будут осуществляться эти подключения - строительство понижающей подстанции, перекладка участка коллектора с заменой труб на больший диаметр и т. д. Эти сведения позволяют с достаточной точностью определить не только длину прокладки сетей, но и необходимые затраты, которые должны быть включены в сметную документацию. Кроме того, бывают случаи, когда при выдаче исходных данных инспектирующие органы предлагают подключения инженерных коммуникаций «в никуда» - в коллектор, который будет построен после планируемого пуска проектируемого завода, к котельной, строительство которой предполагается не в ближайшем будущем, а в отдаленной перспективе, и т. д. Своевременное выявление таких ошибок позволит избежать их при определении сметной стоимости. Такие случаи достаточно часто встречаются, и участники инвестиционного процесса, зная по перспективному плану сроки строительства тех или иных объектов и ввода их в эксплуатацию, вправе ставить вопросы о нереальности решений, заложенных в исходных данных.

   

Желательно при определении сметной стоимости иметь полные данные о протяженности инженерных сетей, глубине заложения, диаметре труб и их материале (пластмассовые, керамические, стальные, чугунные, сборные железобетонные и т. д.). По сетям теплоснабжения хорошо иметь сведения о том, надземная прокладка трубопроводов будет осуществляться или подземная; если надземная, то на высоких опорах будут проложены трубопроводы или на низких, если подземная - канальная или безканальная прокладка труб. Конечно, на этом этапе многие вопросы осветить проектировщикам будет непросто, но в одних случаях можно определить вариант по аналогичным стройкам, условиям производства, по некоторым сопутствующим факторам, в других - можно задаться тем или иным решением и при проектировании не отступать от него.

   

То же касается и решений по благоустройству. На стадии технико-экономических обоснований или технико-экономических расчетов генплан, как правило, не разрабатывается, обычно в составе прилагаемых материалов представляется схема генплана и ситуационный план, а затраты, включаемые в главу «Благоустройство и озеленение территории», нужно как-то определить. Можно задаться общей площадью озеленения, автомобильных дорог, тротуаров и просто асфальтированных площадок и, зная стоимость 1 м2, определить общую стоимость благоустройства. Стоимость ограждения, включаемую в эту же главу, обычно удается определить достаточно точно, поскольку стоимость 1 м ограждения в зависимости от выбранного типа известна, а протяженность ограждения определить несложно, зная размеры площадки.

   

Гораздо сложнее обстоит дело с определением затрат по вертикальной планировке, где также часто пользуются аналоговой стоимостью. Но что такое определение стоимости работ по вертикальной планировке по данным объектов-аналогов, если в одном случае завод строился в поле, а в другом - засыпался овраг? Думается, что затраты по вертикальной планировке определять на основе данных по объектам-аналогам не следует - можно сильно ошибиться. Как бы это сложно ни было, объемы работ по вертикальной планировке следует определить исходя из проектных решений конкретной площадки, хоть и проработаны они в ТЭО или ТЭР более укрупненно, с меньшей точностью и деталировкой.

   

Определение размера затрат по гл. 1 «Подготовка территории строительства» также должно быть соответственно обосновано. Затраты по сносу строений определить несложно, потому что площадка строительства выбрана, значит, определена необходимость сноса тех или иных сооружений, а также объем работ по сносу.

   

То же касается переноса сетей. Действующие коммуникации должны быть всем известны и нане¬сены на ситуационный план, так что в ТЭО остается уточнить, какие из них подлежат переносу и каким образом. Бывают, правда, случаи, когда встречаются сети и коммуникации, никем не учтенные и нигде не указанные, чаще всего это - самовольно проложенные сети. Но такие ситуации не могут быть учтены, ни в ТЭО (ТЭР), ни в проекте, ни даже в рабочем проекте.

   

Если определено, что имеет место реконструкция производства, в ТЭО (ТЭР) должен быть указан характер реконструкции - с полной остановкой производства, с частичной его остановкой или без остановки производства; строительство новых корпусов (цехов), связанное с реконструкцией производства в целом.

   

Обычно объемы зданий приводят в ТЭО или ТЭР архитекторы, определяя приблизительный порядок цифр. Это годится для оценки объемно-планировочных решений, но никак не для определения сметной стоимости, поэтому при рассмотрении ТЭО и ТЭР, поступавших на согласование в Главзапстрой, по многим объектам были существенные замечания, касающиеся определения строи¬тельных объемов здания. Так, при рассмотрении материалов технико-экономического расчета Кингисеппской меховой фабрики ЛПМО «Рот Фронт» выяснилось, что строительный объем главного производственного корпуса занижен на 14 591 м3. Бывают случаи завышения объемов зданий, но чаще приходится встречаться именно с занижениями, поскольку архитекторы, как правило, опреде¬ляют площадь поперечного сечения здания, принимая его ширину и длину в осях, а не по наружной грани, что ведет к серьезным просчетам при определении строительного объема здания.

   

Кроме того, встречаются случаи несоответствия объемов зданий, приведенных в таблице архитектурно-строительных показателей и учтенных в локальных или объектных сметных расчетах, что также ведет к искажению сметной стоимости.

   

Сметную стоимость каждого объекта на предпроектной стадии следует определять, как уже говорилось выше, на основе данных объекта-аналога. Но это вовсе не означает, что можно механически переносить из одного сметного расчета в другой его полную сметную стоимость. Решения по любым вопросам надо принимать на основании здравого смысла. А здравый смысл подсказывает, что лучше делать укрупненные сметные расчеты отдельно по строительным работам, отдельно по монтажным, отдельно по пусконаладочным работам, отдельно по стоимости оборудования. При таком методическом подходе, во-первых, появляется наглядность. Можно и самому убедиться и других убедить. Во-вторых, оборудование, принятое в аналоге, на момент проектирования нового объекта может уже устареть, сейчас технология меняется быстро и этого нельзя не учитывать. Все чаще оборудование проектируется и изготавливается в блочном варианте, а это значительно уменьшает, либо полностью исключает затраты на обвязку оборудования и т. д. При предлагаемом методе исключить одни затраты и включить другие - как говорится, сложно, но можно. Если же стоимость объекта принимать в целом, где будут учтены и строительные, и монтажные, и пусконаладочные работы, и стоимость оборудования, и прочие затраты - это будет сделать значительно сложнее.

   

Многие считают, что в качестве аналога следует выбирать объект того же функционального назначения. Определенный резон в этом есть, но что получится, если предполагается строить главный корпус, к примеру, кондитерской фабрики в металлическом каркасе с навесными панелями в облегченном варианте, а по конструктивным решениям такого аналога не нашли и по этой причине приняли в качестве аналога проектированный и построенный главный корпус кондитерской фабрики со стенами из кирпича и монолитными перекрытиями. Такой выбор аналога при всех привлекательных вариантах в части того, что здание того же самого назначения, следует считать грубой ошибкой, поскольку здание того же назначения и даже той же мощности в части выпуска продук¬ции, не запроектированное в принципиально иных архитектурно-планировочных и конструктивных решениях, будет иметь совсем иную сметную стоимость. И тут не важно - больше будет эта сметная стоимость или меньше, чем у аналога, - она будет другая, и это главное, - следовательно, эту стоимость за аналог принимать нельзя, предмет аналога выбран неудачно, несмотря на кажущуюся схожесть по функциональному назначению и даже (если таковая будет иметь место) - по мощности, т. е. по объему выпускаемой продукции.

   

Вывод один, - функциональные назначения объекта, выбираемого в качестве аналога - важный вопрос, но архитектурно-планировочные и конструктивные решения — это еще более важные вопросы. И если среди объектов, схожих по функциональному назначению и даже по мощности, нет ни одного объекта схожего по архитектурно-планировочным и конструктивным решениям, то сле¬дует выбирать аналог среди объектов другого назначения, но схожих по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Это важнее.

   

И чем больше будет схожесть объемно-планировочных и конструктивных решений, тем легче будет добиться достоверной сметной стоимости проектируемого объекта. Заметим, в данном случае речь идет уже не об архитектурно-планировочных и конструктивных решениях, а об объемно-планировочных и конструктивных решениях. Какие будут архитектурные решения по отделке, по полам, по фасадам, по интерьерам - это важно, но это не самое главное, ведь, в конце концов, разницу в архитектурных решениях можно поправить - что-то исключить, что-то добавить - с точностью до одного рубля, конечно, не сойдется, но этого на предпроектной стадии и не требуется, а с более менее допустимой точностью поправить сметную стоимость объекта, выбранного в качестве аналога по изменению уровня архитектурных решений (как в ту, так и в другую сторону) - сложно, но можно. С изменением объемно-планировочных решений значительно сложнее. Если проектируется здание многоэтажное в каркасном варианте, а за аналог принято здание в бескаркасном варианте - ничего путного не получится, со сметной стоимостью угадать (а именно так на предпроектной стадии и приходится действовать - угадывать) не удастся. Поэтому сразу надо принять за аксиому - если проектируется бескаркасное здание, то и аналоги надо искать среди бескаркасных зданий, если предполагается строить каркасное здание, то и аналоги следует выбирать среди кар¬касных зданий.

   
Еще одна аксиома подобная излоясенной выше, существует для бескаркасных зданий и касается несущих конструктивных решений, т. е. из каких материалов предполагается запроектировать стены и перекрытия. Если стены и перекрытия предполагается выполнить из дерева, то и аналог надо искать со стенами и перекрытиями из дерева. Если стены предусматриваются из кирпича, перекры¬тия - из монолитного железобетона, то и аналог надо искать такой же, а если проектируется не из монолитного железобетона, а из сборных железобетонных плит, ребристых, многопустотных или плоских, по металлическим балкам, то и аналоги надо искать соответствующие с перекрытиями из сборных железобетонных плит, ребристых, многопустотных или плоских, по металлическим балкам. Но если таких аналогов найти не удастся, то придется пересчитывать сметную стоимость перекры¬тий прямым счетом и вносить соответствующую поправку, прилагая в конце сметных расчетов все расчеты поправок (подробнее о поправках будет говориться отдельно в одном из следующих номе¬ров нашего журнала).


Такой же принцип сохраняется и при определении сметной стоимости на предпроектной стадии каркасных зданий. В первую очередь следует иметь в виду многообразие объемно-планировочных решений по таким зданиям - каркасные здания одноэтажные и многоэтажные, с металлическим каркасом и каркасом из сборного железобетона, с колоннами из сборного железобетона и метал¬лическими фермами по ним, с каркасом из монолитного железобетона и т. д.
   
Аналогично и в части стенового заполнения - стены кирпичные, стены из навесных керамзито-бетонных панелей, стены из многослойных панелей типа «сэндвич» и т. д.
   
Очень важно, чтобы совпадали не только конструктивные решения, но и объемно-планировочные решения. Определяя стоимость одноэтажного многопролетного здания производственного назна¬чения с 4-мя пролетами по 36 м (4x36), вряд ли будет целесообразно принимать в качестве аналога 8-ми пролетное здание 8x18 м или 6-ти пролетное здание с пролетами по 24 м, хотя ширина здания во всех случаях будет одинаковой, но количество колонн, фундаментов под них, связей жесткости между колоннами будет существенно отличаться, т. е. будут существенно отличаться такие параметры, как приведенная на 1 м2 материалоемкость, а то, что от материалоемкости существенно зависит стоимость - это бесспорно. А ведь кроме материалоемкости существенно будут отличаться и такие параметры, как трудозатраты, а также затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов.
   
Не в меньшей степени важно учитывать и решения по основным конструктивным элементам, фермы покрытия могут быть стальными, а могут быть сборными железобетонными, то же и с элементами каркаса, - колонны так же могут быть либо стальными, либо из сборных железобетонных конструкций, а это не может не повлиять на сметную стоимость здания в целом.
     
Так же очень важно соответствие аналога с проектными решениями по такому фактору, как высота здания. Если фермы покрытия будут монтироваться в аналоге на высоте 16,5 м, а в проектируемом здании на отметке 24,0 м, стоимость здания и, соответственно, приведенная стоимость единицы измерения его - 1 м3 здания, либо 1 м2 здания не могут отличаться, при этом в одноэтажных производственных зданиях при одинаковых пролетах с увеличением высоты здания стоимость 1 м3 здания должна уменьшаться (пустоты в здании будут больше с увеличением объема здания), а стоимость 1 м2 здания увеличиваться (при равной площади здания более высокое здание будет стоить дороже, следовательно, более дорогой будет стоимость 1 м2 здания).
   
Еще в большей степени параметры пролетов и высоты этажей влияют на определение сметной стоимости многоэтажных каркасных зданий. 3-х пролетное 5-ти этажное здание пролетами 6x3x6 с высотой этажа 3,0 м (наиболее часто встречающееся конструктивное решение при проектировании и строительстве общественных зданий) будет отличаться по стоимости от зданий пролетом 6x4x6 и высотой этажа 3,5 м при идентичных конструктивных и архитектурных решениях - просто в первом примере строительный объем здания будет больше, а во втором - меньше. И здесь опять, как и в примере с одноэтажными многопролетными зданиями в здании, где строительный объем больше, стоимость 1 м3 будет больше, а стоимость 1 м2 полезной площади - меньше, по тем же причинам.
    
В том случае, когда аналог выбран правильно и его объемно-планировочные и конструктивные характеристики соответствуют проектируемому, следует, по возможности, проверить, все ли сметы учтены при определении стоимости единицы измерения объекта-аналога. Были случаи, когда при такой проверке выявлялось, что некоторые сметы на дополнительные работы, выпущенные при строительстве объекта-аналога, не были учтены в аналоговой стоимости в дальнейшем. Аналоговая стоимость была откорректирована проектировщиками с учетом ранее пропущенных смет. Можно, определив подрядчика, осуществлявшего строительство объекта-аналога, обратиться к нему и узнать, в какой степени были решены все сметные вопросы при строительстве объекта-аналога и можно ли принимать предлагаемые данные за основу. Если объект не построен или еще только строится, подрядчик вправе отказаться от его выбора в качестве аналога и потребовать от заказчика и проектной организации выбрать аналог из числа построенных объектов. Кроме того, подрядчик может иметь свои данные, свой банк аналогов и сопоставить предлагаемые варианты с имеющимися стоимостными показателями банка аналогов. Это самый надежный и перспективный вариант, правда и самый трудоемкий.
   
Надо создавать банк данных о сметной стоимости построенных объектов и их основных объемно-планировочных и конструктивных решениях. Кто это должен делать? Наверное, сметчики, ведь это им нужно в первую очередь. Остальные работники организаций, задействованных в строи¬тельном процессе, - как в организациях заказчиков, так и в организациях подрядчиков и в проектных организациях, будут с интересом обсуждать проблемы, кивать, что банк данных необходим, но ничего делать не будут. Им это не нужно, это нужно только сметчикам. Им и придется поднимать эту работу. В свое время, работая в Главзапстрое (г. Ленинград), возглавляя сметно-договорную службу, я занимался вопросами создания банка данных сметной стоимости построенных объектов, мы и карточку показателей по объектам разработали и заполняли эти карточки по мере сил.
   
Отдельно стоял вопрос, как добиться доверия заказчиков и проектировщиков к данным банка аналогов. Конечно, банк был задуман и создавался, в первую очередь, для внутреннего пользования, но было бы полезно, если бы им смогла пользоваться и другая сторона.
   
Решено было каждую карточку заверять не только подписью и печатью подрядчика, но и подписью и печатью заказчика или в отдельных случаях проектной организации. Оформленная таким образом карточка объекта-аналога приобретает силу документа, что дает положительные результаты.
   
С просьбой представить имеющийся материал по тому или иному объекту в зависимости от его объемно-планировочных и конструктивных решений начали обращаться не только подразделения Главзапстроя, но и внешние организации, в том числе и заказчики, которые с целью сокращения сроков согласования договорной цены, стали заранее запрашивать данные из числа имеющихся в банке объектов-аналогов для правильного и обоснованного определения стоимости строительства проектируемых зданий.
   
А вот данные, представленные другим Главком, не заверенные ни подрядчиком, ни заказчиком, практического применения не нашли, поскольку оказалось, что к этим данным доверия нет ни у заказчиков и проектировщиков, ни у подрядчиков.
   
Поскольку, с тех пор прошло уже порядка 20-25 лет, те данные о построенных объектах уже устарели, а вот форма карточки объекта-аналога, может быть, кому-нибудь пригодится. Хотя, в принципе - это не догма, могут быть и другие варианты карточек. Но во всех случаях мы требовали, чтобы на обратной стороне карточки были показаны схематично основные планы и разрезы зданий. Поскольку мы являлись подрядчиками, в целях повышения доверия к этим данным, показа¬тели, приведенные в карточках, заверялись подписью и печатью заказчиков.
   
Этот вопрос о форме карточки объекта-аналога и оптимальном объеме информации, заложенной в ней, решался очень сложно. За основу была взята карточка паспорта объекта, от которой жестко отсекалось все лишнее. Но в таком упрощенном виде начать работу по созданию банка аналогов и заполнению карточек с данными объектов, введенных в эксплуатацию, было очень трудно.
   
При рассмотрении вопросов, связанных с заполнением карточки, было решено для наглядности на обратной стороне представлять схематично план и разрез здания с основными размерами и отметками, аналогично тому, как это делается при разработке УПСС. Заполнение карточек осуществлялось работниками генподрядных трестов, стройуправлений и ПМК.
    
Следует отметить, что при разработке таких карточек данных о стоимостных показателях построенных объектов появляется желание «впихнуть» туда как можно больше информации. Надо тщательно проработать этот вопрос, не забывая поговорку, что «Лучшее - это враг хорошего». В середине 80-х г.г. этот воп¬рос несколько раз обсуждался на совещаниях в Госстрое СССР, - какую информацию и в каком объеме должна нести карточка объекта-аналога. Предлагалось количество позиций довести и до 87 и более. У нас, в Главзапстрое, в карточку заполнялось порядка 35 позиций по показателю стоимости построенных объектов, и мы знали, насколько непросто делать это дело. Поэтому я резко выступал против увеличения числа позиций. Наши доводы были просты: во-первых, лучше сделать карточку на 35 позиций с информацией, но реально сделать, во-вторых, лишняя информация только мешает, вносит путаницу, вводит в заблуждение, создает много вопросов, цена которых в большинстве случаев не стоит того.
   
К сожалению, сейчас и технические решения по многим объектам строительства поменялись и требо¬вания к проектированию и строительству по целому ряду параметров изменились, поэтому показатели сметной стоимости строительства объектов, построенных во времена СССР, можно использовать далеко не всегда. К тому же в тяжелые годы 90-х, когда не было заказов, не было работы, многие проектные организации в целях выживания сдавали часть площадей в аренду, а для этого освобождали площади, в том числе избавляясь от архивов. Это еще не раз аукнется, но - что было, то было и теперь и у многих проектных организаций ничего не найти. Значит надо создавать все заново.
   
Но все же, чтобы не изобретать заново велосипед, думается, что полезно было бы ознакомиться и с формой карточки и с инструкцией по ее заполнению:

Продолжение статьи. Читать далее.


«Сметное обозрение» №2 (28), Июнь, 2010
 
Rambler's Top100 Rambler's Top100
2005-2017 © ООО «СК»
Проект реализован при поддержке ЗАО «Строй-Консалтинг»
2017 © Разработка и продвижение сайта - SEMPromo